Ein Vorkaufsrecht räumt einer bestimmten Person oder Institution das Recht ein, im Falle eines Verkaufs, ein Grundstück vorrangig zu kaufen. Ein Vorkaufsrecht ist gesetzlich geregelt. Es besteht allerdings keine Verpflichtung, dass der Begünstigte das Objekt auch kaufen muss.
Grundlagen des Vorkaufsrechtes
Das Vorkaufsrecht bei Immobilien besagt, dass der Vorkaufsberechtigte ein Objekt zu den im Kaufvertrag vereinbarten Konditionen erwerben kann. Ein wichtiger Aspekt ist, dass es keine gesonderten Konditionen für den Vorkaufsberechtigten gibt. Das würde zu einem unfairen Wettbewerb führen und könnte auch rechtliche Konsequenzen haben.
Ein Vorkaufsrecht kann auch nur dann greifen, wenn es sich tatsächlich um einen Kauf handelt. Andere Formen der Abwicklung der Eigentumsübergabe sind davon ausgeschlossen. Dazu gehören beispielsweise Tauschgeschäfte oder Schenkungen. Nachrangig wird auch das Vorkaufsrecht behandelt, wenn es sich um Zwangsvollstreckungen handelt. Ein Vorkaufsrecht kann aber nicht umgangen werden, wenn ein Objekt in Form einer Schenkung übergeben wird. Dies kann ebenfalls rechtliche Konsequenzen zur Folge haben, vor allem wenn es berechtigte Einwände vom Vorkaufsberechtigten gibt.
Rechtliche Aspekte
Es gibt unterschiedliche Arten von Vorkaufsrechten. Die häufigste Art ist das sogenannte dingliche Vorkaufsrecht, welches sich auf Immobilien oder andere unbewegliche Sachen bezieht. Das Vorkaufsrecht ist sogar im Grundbuch verankert, wodurch sicher ausgeschlossen werden kann, dass vorkaufsberechtigte Personen vom Verkauf ausgeschlossen werden.
Eine andere Variante ist das schuldrechtliche Vorkaufsrecht. Es kann sich sowohl auf bewegliche als auch auf unbewegliche Objekte beziehen. Ein Vorkaufsrecht wird in diesem Fall nicht im Grundbuch eingetragen. Es kann auch zeitlich begrenzt sein, räumt dem Vorkaufsberechtigen jedoch einige Rechte ein, wenn es zum Verkauf kommt.
Es gibt auch gesetzliche Regelungen, sodass bestimmte Kreise automatisch vorkaufsberechtigt sind. Dazu gehörten beispielsweise Mieter, wenn ihre Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt werden soll. Erben innerhalb einer Erbgemeinschaft sind ebenfalls automatisch vorkaufsberechtigt, um zu verhindern, dass ein gemeinschaftliches Erbe getrennt wird oder in die Hände Dritter übergeht.
Die öffentliche Hand kann auch ein Vorkaufsrecht haben. Dies wird immer häufiger ausgeübt, da beispielsweise städtebauliche Entwicklungen vorangetrieben werden.
Ablauf eines Vorkaufsrechtes
Kommt es zum Verkaufsfall eines Objektes, das mit einem Vorkaufsrecht belastet ist, muss der Vorkaufsberechtigte möglichst schnell informiert werden. Zu diesem Zeitpunkt sollten bereits die Vertragsdetails wie die Höhe des Kaufpreises fixiert sein. Der Vorkaufsberechtigte hat dann, ab dem Zeitpunkt des Bekanntwerdens eines Verkaufs, zwei Monate Zeit, um sein Vorkaufsrecht in Anspruch oder davon Abstand zu nehmen.
Wird das Vorkaufsrecht in Anspruch genommen, wird der Vertrag ganz normal abgewickelt. Nimmt der Vorkaufsberechtigte davon Abstand, ist dies unwiderruflich. In diesem Fall kann ein anderer Käufer gesucht werden. Wären mehrere Personen, wie eine Erbgemeinschaft, vorkaufsberechtigt muss sowohl bei der Inanspruchnahme als auch bei der Ablehnung, dies immer gemeinschaftlich erfolgen.
Ein ausgeübtes Vorkaufsrecht kann allerdings ungültig werden, wenn beispielsweise der Vorkaufsberechtigte nicht mehr zahlungsfähig ist. Dadurch wird verhindert, dass der Verkäufer unnötig lange auf sein Geld warten muss.
Löschung des Vorkaufsrechtes
Neben dem Erlöschen des Vorkaufsrechtes, wenn es innerhalb einer Frist von zwei Monaten nach einem Kaufangebot nicht wahrgenommen wird, gibt es noch weitere Möglichkeiten zur Löschung.
Die Vorkaufsberechtigung erlischt auch beim Tod des Vorkaufsberechtigten. Eine Ausnahme kann sein, wenn das Vorkaufsrecht beispielsweise testamentarisch weitervererbt wurde. Natürlich kann der Vorkaufsberechtigte auch selbst eine Löschung erwirken. Dies ist häufig dann der Fall, wenn es zwischen dem Eigentümer und dem Vorkaufsberechtigten eine andere schuldrechtliche Verpflichtung wie einen Kredit gibt. Viele Banken lassen sich beispielsweise als Vorkaufsberechtigte im Grundbuch eintragen, wenn der Eigentümer einen hohen Kredit laufen hat.
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