Wer kennt es nicht? Man sucht eine Wohnung in seiner Stadt, oder aber in einer anderen Stadt in Deutschland. Nachdem man mit sich geklärt hat, was man für eine Wohnung benötigt und wo man wohnen möchte, beginnt die Sucherei. Dabei kommt häufig die Frage, ob man Wohnungen von Privatleuten suchen soll, oder sich doch besser an die großen Wohnungsbaugesellschaften halten soll. Wer sind die aber die größten Gesellschaften in Deutschland und wie viele Wohnungen bieten diese an?
Generelles zu den Konzernen
Es gibt viele Wohnungsunternehmen in Deutschland. Einige davon gehören dem Bund selbst. Ermöglicht, dass es so große Konzerne gibt, welche mehrere hunderttausend Wohnungen besitzen, hat die Politik. Wie kam es aber dazu? Der Artikel 21, also das Gesetz, welches die Wohnungsgemeinnützigkeit in den allgemeinen Wohnungsmarkt beinhaltet und aussagt, dass die Wohnungen eben dorthin überführt werden, war 1988 die Revolution im Wohnungsmarkt. Durch diese Abschaffung wurde die Gemeinnützigkeit ausgehebelt. Das war die Geburtsstunde so großer Wohnungsbaugesellschaften wie Vonovia, Deutsches Wohnen oder auch der LEG Immobilien.
Damals wie heute war und ist diese Maßnahme heftig umstritten. Die eine Seite sieht es so, dass die Politik die Mieter allein gelassen hat und sie der Profitgier der Konzerne überlassen hat. Die andere Seite sagt, dass durch diesen Schritt, mehr Effizienz in die Wohnungswirtschaft geflossen ist. Fakt ist aber, und da gibt es keine zwei Meinungen zu, ist. Dass der Wohnungsmarkt ohne die Gesetzesänderung von damals, heute ein ganz anderes Gesicht hätte.
Die TOP 10 der Vermieter in Deutschland
An erster Stelle ist ganz klar die VONOVIA zu nennen. Mit rund 346000 Wohnungen führt sie die TOP 10 mit Abstand an. Danach kommt die Deutsche Wohnen mit nur noch 160000 Wohneinheiten. Auf dem dritten Platz kommt dann die Saga, welche über rund 132000 Wohnungen verfügt, gefolgt von der LEG Immobilien mit 130000 Wohneinheiten. Platz fünf belegt die Vivawest die 121000 Wohnungen ihr Eigen nennt. Grand City mit 8700, TAG Immobilien mit 83000, und die Degewo mit 66000 sind auf den Folgeplätzen. Die Gewobag und die Howoge mit je 60000 Wohnungen teilen sich vor der Nassauischen Heimstätte den achten Platz.
Die größten Vermieter Deutschlands
In den einzelnen Bundesländern gibt es verschiedene Großkonzerne. Der größte bundesweit jedoch, ist die VONOVIA. Dieser Konzern besitzt etwa 346000 Wohnungen, die über das gesamte Bundesgebiet verteilt sind. Dazu kommt, dass die VONOVIA der einzige Immobilienkonzern ist, welcher im deutschen Leitindex, also dem Dax, vertreten ist. Die Deutsche Wohnen und die LEG Immobilien sind zwar lokaler aufgestellt, sind aber ebenfalls an der Börse notiert. Dabei hat die Deutsche Wohnen die meisten ihrer gut 160000 Wohnungen zentral in Berlin. Die LEG Immobilien hingegen, hat ihre rund 130000 Wohneinheiten in Nordrhein-Westfalen verteilt. Die einzige Immobiliengesellschaft, welche nicht an der Börse aktiv ist, und ein Privatunternehmen ist, ist die Vivawest. Es gehört mehreren Besitzern, unter anderem dem Bergbauunternehmen RAG und auch der Gewerkschaft der IG Bergbau und Energie. Alle Wohnungen der Vivawest, rund 121000, liegen in Nordrhein-Westfalen.
Mehrere Wohnungsbauunternehmen unter den TOP 10 befinden sich in staatlichem Besitz. In Hamburg zum Beispiel vermietet die SAGA ihre 1320000 Wohnungen aus Staatlichem Besitz. Dagegen haben die staatlichen Unternehmen Degewo, Gewobag als auch die Howoge ihre je 60000 Wohnungen in Berlin zur Vermietung. Dem Land Hessen gehört die Nassauische Heimstätte ebenso, wie vielen Städten und Sparkassen Eigentümer der Nassauischen Heimstätten sind. Knapp 59000 Wohnungen werden von dem Unternehmen in Hessen, aber auch in Thüringen, vermietet.
Wie kam es zu den Börsengängen?
Um Investoren in den Immobilienmarkt zu holen, mussten vier Voraussetzungen geschaffen werden. Zum einem musste die oben genannte Gemeinnützigkeit abgeschafft werden. Bis in das Jahr 1990 war es so, dass viele Wohnungsunternehmen aus diesem Grund, bestimmte Steuern nicht entrichten mussten. Im Gegenzug war der Gewinn und die Miete stark eingeschränkt. Meist gehörten diese Unternehmen dem Staat, also den Kommunen, oder großen Firmen. Diese hatten Werkswohnungen errichten lassen, damit die Mitarbeiter nah an der Arbeitsstätte leben konnten.
Die Bundesbahn zum Beispiel, baute die bekannten Eisenbahnerwohnungen für ihre Mitarbeiter. Die Beschränkung der Gewinne, wurde erst durch das ende der Gemeinnützigkeit aufgehoben, was zur Folge hatte, dass mehrere hunderttausend Wohnungen damit für Investoren attraktiv wurden. Zum zweiten wollten die Kommunen ihre Wohnungsbestände aus Gründen der geringen Rendite und teuren Sanierungen loswerden. Auch der Trend zur Privatisierung in den neunziger Jahren und den Nuller-Jahren trugen dazu bei. Als dritten Punkt ist anzumerken, das ausländische Investoren auf steigende Immobilienpreise setzten und damit den deutschen Markt ins Visier genommen haben. Und zum Schluss wurde es leichter zu investieren, als zu kaufen. Dies geschah über Fonds oder Aktiengesellschaften.
Wieviel Macht haben die Großen heute?
Diese Frage ist recht einfach zu beantworten. Wenn man auf die Anteile schaut, erkennt man, dass die Großen nicht viel Macht am Markt haben. In Deutschland gibt es rund 20000000 Mietwohnungen. Davon gehören nur rund fünf Prozent, also gerade mal eine Million Wohnungen, den großen Börsenunternehmen. Der ganze restliche Teil hingegen, gehört Privatpersonen und wird auch privat vermietet. Regional gesehen, liegt die Sachlage ein wenig anders. Da haben die großen Gesellschaften einen hohen Anteil. Zum Beispiel die Deutsche Wohnen in Berlin, oder aber auch in Dresden die VONOVIA.
Auch für den Mieter hat es Vorteile, aber auch Nachteile bei wem er mietet. Private Vermieter legen Wert auf einen hohen persönlichen Kontakt bei der Vermietung, und kontrollieren ihre Wohnungen des Öfteren. Fällige Reparaturen werden schnellstmöglich ausgeführt und es gibt wenige Prozesse mit privaten Vermietern. Anders sieht es bei großen Gesellschaften aus. Schäden melden oder fremdsprachige Hotlines sind online gut integriert bei den Gesellschaften, was es einfacher macht. Sollte es aber zu einem Streitfall kommen, ist es ein ungleicher Kampf. Die Gesellschaften haben Rechtsabteilungen, die nur solche Fälle bearbeiten und verfügen auch über die geldlichen Mittel einen Prozess über Jahre zu führen.
Das Fazit
Die großen Wohnungsbaugesellschaften verfügen gerade mal über ein Prozent aller Wohnungen in Deutschland. Bundesweit gesehen, sind die Anteile und das damit verbundene Mitspracherecht nicht so hoch. Regional gesehen ist es was anderes. Da verfügen die Gesellschaften über große Anteile an den Wohnungen und wissen dies auch zu nutzen. Der Wohnungssuchende hat immer die Möglichkeit, privat vermittelte Wohnungen zu mieten. Ist in dem Moment aber teilweise auch der Willkür der einzelnen Vermieter ausgesetzt. Eine Wohnung mieten in Deutschland ist daher schon eine Sache, die man in aller Ruhe angehen und abwägen sollte.
