Wie entwickelt sich der Immobilienwert in Deutschland?

Immobilienpreise

Seit 2010 steigen die Immobilienpreise kontinuierlich. Der Immobilienwert ist von dessen Instandhaltung und Modernisierung abhängig. In Deutschland wird seit Jahren offen von der Immobilienblase gesprochen. Renommierte Forschungsinstitute stellen nun fest, dass es keine Immobilienblase gibt, sondern eine Kauf- und Wertsteigerung, die auch in den kommenden Jahren nach ersten Schätzungen weiter anhält.

Verkaufswert für Immobilien bis 2020

Im Jahr 2011 gab es eine Wertsteigerung für Immobilien von 2,4 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. 2015 stieg der Immobilienpreis gegenüber dem Jahr 2014 um 4,6 Prozent. 2020 schon um satte 7,4 Prozent. Das geht aus einer Erhebung und der Veröffentlichung durch Wüstenrot hervor. Viele Fachleute aus der Immobilienbranche und Politiker weisen aufgrund der Entwicklung des letzten Jahrzehnts darauf hin, dass sich eine Immobilienblase entwickeln könnte.

Eine Immobilienblase entsteht, wenn der Wert der Immobilien stetig oder rasant steigt. In dem Fall versuchen Interessenten eine oder mehrere Immobilien zu kaufen oder zu bauen, um diese nach Jahren mit einer guten Rendite wieder zu verkaufen. Der Immobilienverkauf ist ein riskantes Spekulationsgeschäft, denn ist der Immobilienmarkt übersättigt, bricht der Immobilienwert ein und der Immobilienverkauf rentiert sich nicht. In europäischen Nachbarstaaten ist das bereits häufiger passiert, weshalb sich Anleger sorgen, dass das auch in Deutschland eintreffen könnte.

Forscher versuchen die Lage zu beruhigen

Das Kölner Institut für Wirtschaftsforschung hat sich mit der Preisentwicklung auf dem Immobilienmarkt beschäftigt. Sie kommen zu der Erkenntnis, dass in Deutschland keine Immobilienblase besteht. Das hat viele Gründe. Einerseits gibt es lokale, regionale, aber auch staatliche Begrenzungen für die Nutzung von Baugrundstücken. Es ist nicht möglich, in den kommenden Jahren ohne Planungen und Berücksichtigung der Urbanistik Häuser zu bauen, um diese zu verkaufen. Andererseits droht das deshalb nicht, weil viele Immobilienkäufer ihre Immobilie mit Eigenkapital finanzieren.

Kredite zur Immobilienfinanzierung sind zwar seit Jahren sehr günstig, aber der größte Teil wird von den Käufern und Bauherren eigenständig finanziert. Damit bleiben auch künftig Kredite für Eigenheime auf einem niedrigen Zinsniveau. Bauen und Kaufen ist nicht so einfach wie in anderen Staaten. Die Bauverordnung ist streng geregelt, was einige von ihrem Wunsch nach einer eigenen Immobilie abhält. Damit bleibt den Kaufinteressenten nur der Weg zu einem Immobilienmakler, um vorhandene Immobilien zu erwerben, dessen Wert sich aber nicht jeder leisten kann, trotz günstiger Finanzierungsmodelle.

Prognose für Immobilienpreise bis 2030

Nach derzeitigem Stand altert die deutsche Bevölkerung, während zeitgleich der Ausgleich über die Geburtenrate nicht gedeckt wird. Das bedeutet, dass immer mehr Immobilien in den kommenden Jahren frei werden, weil die Mortalität höher ist als die Geburtenrate. Dazu kommt, dass der Kaufwille der älteren Generationen nicht mehr vorhanden ist. Somit bleiben mehr Immobilien für Jüngere, die sich aber erst eine Immobilie leisten können, wenn sie auf einem sicheren finanziellen Fundament agieren.

Die Entwicklung der Immobilienwerte ist von der Demografie abhängig und wirkt sich in den einzelnen Bundesländern unterschiedlich aus. Während einige Ballungsgebiete, unter anderem im Westen, Südwesten und Süden von Deutschland eine stetige Zuwanderung registrieren, verlassen in Ostdeutschland immer mehr Menschen ihre Heimat. Die zurückgelassenen Immobilien werden teils nicht mehr instandgesetzt und modernisiert. Das führt zu einem Immobilienwertverlust im Osten und zu einem Anstieg in den Regionen, in denen sich immer mehr Menschen niederlassen.

Grund für den demografischen Wandel sind hohe Arbeitslosenzahlen im Osten, eine Minderung der Haushaltseinkommen und fehlende Bildungsangebote. Es ist durchaus möglich, den Wertverlust durch Migration zu stoppen, dafür bedarf es aber einer Verbesserung der Wirtschaftslage in den Ostregionen. Ähnlich betroffen ist auch der hohe Norden Deutschlands, während sich im Großraum der Bundeshauptstadt viele Menschen niederlassen und die hohe Nachfrage nach Immobilien zu einer Wertsteigerung führt.