Immobilienbewertung – welche wichtigen Faktoren gibt es zu beachten?

Immobilie bewerten und kaufen

Um einen realistischen Kaufpreis, den sogenannten Verkehrswert für die Immobilie errechnen zu können, ist eine solide und qualifizierte Immobilienbewertung unumgänglich. Eine solche Berechnung findet rein theoretisch statt, mithilfe von statistischen Werten und Vergleichen mit anderen Immobilien, die zum Verkauf stehen oder standen. Auch die beste Immobilienbewertung ist lediglich ein Richtwert, das sollte immer bedacht werden. Es spielen zu viele variable Faktoren bei der Bewertung eine Rolle, so dass eine genaue Bestimmung eines aktuell zu erzielenden Preises nicht möglich ist.

Warum eine Immobilienbewertung?

Für eine Immobilienbewertung gibt es eine Vielzahl von Anlässen, teilweise erfreulich, teilweise auch nur notwendig. Dazu gehören zum Beispiel ein geplanter Verkauf, eine Auseinandersetzung der Anteile im Erbfall oder des Zugewinns bei einem Scheidungsverfahren, für die Besteuerung, eine Zwangsvollstreckung oder auch eine Aufnahme einer Hypothek.

Diese Immobilienbewertung sollte grundsätzlich immer von einem fachkundigen und erfahrenen Sachverständigen durchgeführt werden, der eine Qualifikation nach der Norm DIN EN ISO/IEC 17024 vorweisen können sollte, da der Name Sachverständiger in Deutschland nicht geschützt ist.

Arten der Immobilienbewertung:

Es gibt grundsätzlich 3 verschiedene Arten der Immobilienbewertung.

1. Das Vergleichsverfahren: Bei dieser Methode wird eine Bewertung vorgenommen mithilfe von Vergleichen mit ähnlichen Objekten in der näheren Umgebung, die in der letzten Zeit zum Verkauf standen. Dieses Verfahren ist sehr schnell und einfach, lässt nur keine Bewertung zu, wenn es keine vergleichbaren Objekte in der Nähe gibt oder gab.

2. Das Ertragswertverfahren: Dieses Verfahren wird meistens bei vermieteten Objekten verwendet. Es wird anhand einer Formel mit der der Grundstückswert und der Wert der baulichen Anlagen miteinander addiert werden. Daraus erhält man dann den Ertragswert. Der Wert der baulichen Anlagen wird aus dem Reinertrag aus der Vermietung und der durchschnittlichen Verzinsung gebildet.

3. Das Sachwertverfahren: Dieses Verfahren ist das genaueste und ermittelt den präzisesten Verkehrswert. Es ist aber auch das aufwändigste Verfahren. Es werden hierbei alle Faktoren, wie Zustand der baulichen Anlage, Modernisierungsstand, Ausstattung, Bodenzustand und viele anderen berücksichtigt. Somit wird ein sehr exakter Verkehrswert der einzelnen Immobilie ermittelt.

Mittlerweile gibt es sogar auch die Möglichkeit, online eine Immobilienbewertung vornehmen lassen zu können. Hierfür wird meistens das Vergleichswertverfahren angewandt, alles andere würde den Rahmen sprengen und über den gegebenen Möglichkeiten sein. Der Nachteil hierbei ist, dass diese Bewertungen oft sehr ungenau sind, da viele einzelne Faktoren nicht einbezogen werden können.

Gibt es eine Pflicht zur Immobilienbewertung?

Es gibt nur bei gesetzlichen Notwendigkeiten, wie zum Beispiel bei einer Zwangsversteigerung die Pflicht zur Bewertung. Im Übrigen ist die kostenpflichtige Bewertung freiwillig, jedoch in den meisten Fällen zu empfehlen. Da so Käufer und auch Verkäufer immer auf der sicheren Seite sind. Der Verkäufer verkauft seine Immobilie nicht unter oder über Wert und auch der Käufer weiß, dass die Immobilie seinen Preis wert ist. Wichtig ist hierbei wieder auf die Qualifizierung des Sachverständigen zu achten und auf die Art des Gutachtens, damit man weiß auf was sich die Bewertung bezieht.

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Rotkorn Immobilien GmbH ist eine unabhängige Firma, die keine Geschäftspartner oder Lieferanten vertraglich an sich gebunden hat und somit absolut neutral. Bevor neue Mandanten anngenommen werden, wird sorgfältig abgewogen, damit es im Nachhinein nicht zu Interessenkonflikten oder Unstimmigkeiten kommt.

Gibt es Risiken bei einer Immobilienbewertung?

Zuerst ist das finanzielle Risiko zu nennen, denn der Kauf oder Verkauf einer Immobilie ist mit einem hohen finanziellen Risiko verbunden. Also ist es sehr wichtig, durch eine möglichst genaue Bewertung das Risiko besonders niedrig zu halten.

Es gibt natürlich auch noch ein Risiko bei der Wahl des des Gutachters, denn nicht alle Sachverständige machen ihren Job so wie sie es eigentlich sollen. Wenn man sich also für den falschen Gutachter entscheidet, kann das sehr negativ auf die Bewertung auswirken. Sie ist ungenau und kann dem kritischen Blick des Immobilienmarkes nur schwer standhalten. Zudem muss man auch noch die Entscheidung treffen, ob man eine Selbstbewertung oder vielleicht doch lieber eine Online-Bewertung vornehmen möchte.

Abschließend gibt es noch das Risiko der Einschätzung von Käufer und Verkäufer. Wenn es nämlich einen zu großen Unterschied gibt zwischen der Preisvorstellung des Verkäufers und der des Käufers ist das ein Risiko, wo bei einem Verkauf zu rechnen ist. Es ist normal, dass der Käufer einen möglichst niedrigen Wert ansetzt und der Verkäufer einen möglichst hohen. Durch eine genaue Bewertung durch eine gute qualifizierte Immobilienbewertung können solche Differenzen gut umgangen werden.

Wovon hängt eigentlich der Wert einer Immobilie ab?

Das Alter und auch der Zustand des Objektes spielen für den Wert eine große Rolle. Wenn sich die Restnutzungsdauer eines Objekts aufgrund des Alters verkürzt, mindert sich auch entsprechend der Wert.

Auch die Lage einer Immobilie hat einen sehr großen Einfluss auf den Wert. Zentrumsnahe Stadtimmobilien im Vergleich mit Immobilien aus einer eher ländlichen Gegend haben eher einen niedrigeren Wert. Eine große Immobilie in einer Stadt, hat einen wesentlich höheren Wert, als eine ähnlich große Immobilie in einer ländlichen Region. Das liegt vor allem daran, dass die Infrastruktur in der Stadt wesentlich besser ist als auf dem Land, ebenfalls spielt auch die Anbindung an die öffentlichen Verkehrsmittel wesentlich besser und auch das kulturelle Angebot spielt für viele Menschen eine große Rollen.

Aber auch Umweltfaktoren der Lage einer Immobilie, wie zum Beispiel Lärm spielen bei der Bewertung eine entscheidende Rolle.. Ist es bei der Immobilie besonders laut, ist auch die Wohnqualität schlechter und auch der Wert wird dadurch gemindert.

Für jeden logisch ist natürlich der Faktor Angebot und Nachfrage. Die beeinflussen sich gegenseitig und durch Anstieg oder Rückgang wird auch der Wert von Immobilien am Immobilienmarkt beeinflusst.

Wichtig für den Käufer sind natürlich auch Ausstattung, Größe und Aufteilung. Wenn diese im Vergleich zu anderen gehobener und größer ist, spielt das eine wertsteigernde Rolle bei der Bewertung. Auch wertbeeinflussende Rechte und Belastungen fallen in die Bewertung mit ein. Wenn es wohnungs- oder mietrechtliche Bindungen gibt, die als rechtliche Verpflichtungen zählen, so sind diese wertbeeinflussend sein. Solche Bindungen sind oft in Verzeichnissen von zuständigen Ämtern oder auch im Grundbuch zu finden. Auch Baulasten sind wertbeeinflussende Faktoren. Als Fazit ist zu sagen, dass eine gute Immobilienbewertung unbezahlbar für Käufer und Verkäufer ist, da es beiden Seiten eine große Sicherheit verschafft.