Eine gute Vorbereitung ist alles, so auch bei der Hausvermietung. Um Vermieter und auch Mieter gleichermaßen zufriedenzustellen und um die Grundlage für eine lange, faire und erfolgreiche Zusammenarbeit zu schaffen, ist einiges an Vorarbeit notwendig.
Allgemeine Faktoren der Hausvermietung
Zunächst müssen sich Vermieter grundsätzliche und rechtliche Fragen stellen und Informationen zusammentragen. Das BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) regelt einige Punkte zum Mietrecht, an die sich jeder Vermieter richten muss. Dazu zählt die Pflicht zur Nebenkostenabrechnung oder auch die vertragliche Gestaltung. Ebenso gibt es weitere Gesetze und Verordnungen, die unbedingt beachtet werden müssen:
- Wohnflächenverordnung
- Bürgerliches Gesetzbuch Paragraf 535 bis Paragraf 580a
- Grundgesetz
- Mietrechtsänderungsgesetz (MietRÄndG)
- Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht
- Einkommenssteuergesetz
- Allgemeines Gleichbehandlungsgesetz (AGG)
In den einzelnen Bundesländern können weitere Verordnungen und Gesetze gelten.
Grundsätzliches vor der Ausschreibung
Es muss geklärt werden, welchen Verwendungszweck das Objekt erfüllen soll und darf. Werden Geschäftsräume entstehen oder doch lieber ein Ein- oder Mehrfamilienhaus?
Zusätzlich benötigen künftige Vermieter einige Angaben zum Objekt:
Ist das Objekt in einem Zustand der es erlaubt zu Vermieten?
Jedes Haus, das für die Vermietung gedacht ist, sollte mindestens saniert werden. Über eine Renovierung gibt es unterschiedliche Meinungen – handwerklich begabt Mieter freuen sich über ein renovierungsbedürftiges Objekte, allerdings schlägt sich das üblicherweise auf die Nutzungsgebühr nieder.
Ist ein Energieausweis vorhanden?
Viele Vermieter übersehen oft die Nachweispflicht für den sogenannten Energieausweis, obwohl diese bereits 2014 eingeführt und seit 2015 verfolgt wird. Auch in der geschalteten Anzeige müssen Vermieter dieser Nachweispflicht nachkommen!
Mieterprofil erstellen
Der zweite Punkt ist nur ein kleiner Tipp: Je detaillierter der Vermieter weiß, welchen „Mieter“ er sucht, desto einfacher wird es bei den späteren Bewerbern. Man sollte sich also klarmachen, ob eine umfangreiche Bonitätsprüfung notwendig ist oder eine Bescheinigung beziehungsweise Erklärung vom Vormieter ausreicht. Oder ob lieber Familien, junge Menschen oder ältere, Singles oder kinderlose Paare gewünscht sind? Hier sollten Vermieter dringen das Allgemeines Gleichbehandlungsgesetz (AGG) beachten!
Formulare und Verträge vorbereiten
Wer Vermieter werden möchte, sollte so ziemlich alles dokumentieren und demnach schriftlich mit Vereinbarungen und Verträgen fixieren. Selbstverständlich möchte man so unkompliziert und Bürokratie-frei Arbeiten, allerdings fällt einem Vermieter nichts auf die Füße, was schriftlich klar und deutlich vereinbart wurde.
Ein Tipp: Muster und Vorlagen für Verträge stellt beispielsweise auch der Deutsche Mieterbund zum Download bereit. Diese Vorlagen sind immer eher positiv für die Mieter formuliert, sind allerdings auch für Vermieter nicht von Nachteil.
Falls ein Vermieter eher seine Rechte so breit wie möglich vertraglich auslegen möchte, können Vorlagen des Haus- und Grundbesitzervereins verwendet werden. Auch an dieser Steller der Hinweis, dass Mieter dadurch nicht benachteiligt sind.
Der Mietvertrag
Viele Vermieter versuchen möglichst einen eigenen Vertrag aufzusetzen, davon wird im Allgemeinen aber abgeraten. Es gibt rechtssichere Muster, die problemlos verwendet werden können. Der Vorteil ist dabei, dass auch wirklich alles in diesem Vertrag steht und nichts Wichtiges vergessen werden kann.
Was Vermieter in einem Muster oder eigens hergestellten Mietvertrag beachten müssen:
- Es ist sicherzustellen, dass ein Haftungsausschluss enthalten ist
- Der Vertrag sollte ein Kleinstreparaturklausel enthalten
- Ist ein Muster auf die sogenannte Staffelmiete oder Indexmiete ausgelegt?
- Vereinbarungen zu Schönheitsreparaturen
- Es muss eindeutig festgelegt werden, welche Betriebskosten vom Mieter bezahlt werden müssen. Eine solche Festlegung erfolgt als Liste aller einzelnen Betriebskosten
- Die Kaution, sofern notwendig, muss festgelegt werden. Im Vertrag darf diese drei Mieten nicht übersteigen. Damit ist die Kaltmiete gemeint!
Übernahmeprotokoll
Ebenso wichtig ist das Übernahmeprotokoll, dieses wird erst am Tag der Übergabe gemeinsam mit dem Vermieter ausgefüllt. Ein Übernahmeprotokoll ist relativ individuell, enthält in der Regel allerdings folgende Punkte:
- Anzahl aller übergebenden Schlüssel
- Zustand des Hauses, so detailliert wie möglich
- Sämtliche Mängel und Schäden müssen aufgeführt werden. In der Regel werden diese zusätzlich durch Fotos dokumentiert damit beim Auszug ein Vergleich möglich ist. Hier kann auch festgelegt werden, ob Mängel vom Vermieter zu beheben sind, sofern dies vorab besprochen wurde
- Übernommene Ausstattungsgegenstände (Küche, Schränke und so weiter)
- Hinweise zur Beheizung
- Anzahl aller Anschlüsse (TV, Internet, Telefon)
